物业公司按什么基数交税？

在物业管理行业中，了解交税的基数对于物业公司的财务管理和合规运营至关重要，下面我们来详细探讨一下物业公司交税所依据的基数。

增值税方面

一般纳税人：对于一般纳税人的物业公司，增值税通常以其提供物业服务取得的全部价款和价外费用为基数计算销项税额，一般计税方法下，销项税额=不含税销售额×税率（目前物业服务增值税税率一般为6%），这里的不含税销售额就是从收取的全部价款和价外费用中剔除增值税后的金额，某物业公司一个月收取的物业服务费用为106万元（含税），那么不含税销售额=106÷(1 + 6%) = 100万元，销项税额=100×6% = 6万元，一般纳税人可以抵扣其购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产等取得的符合规定的进项税额，以销项税额减去进项税额后的余额为应纳税额。

小规模纳税人：小规模纳税人的物业公司实行简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%（疫情期间有优惠政策）的征收率计算应纳税额，应纳税额=含税销售额÷(1 + 征收率)×征收率，某小规模物业公司一个月收取物业费51500元（含税），则应纳税额=51500÷(1 + 3%)×3% = 1500元。

企业所得税方面

企业所得税的计税基数是应纳税所得额，应纳税所得额是指物业公司每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。

收入总额：包括提供物业服务的收入、物业租赁收入、多种经营收入等，物业公司除了收取物业费，还将小区内的部分闲置房屋出租取得租金收入，这些都应计入收入总额。

扣除项目：主要包括成本、费用、税金、损失和其他支出等，物业人员的工资、水电费、设备维护费、办公用品费等合理支出都可以在计算应纳税所得额时扣除，假设某物业公司一年的收入总额为500万元，不征税收入和免税收入为0，各项扣除项目合计400万元，以前年度亏损为20万元，那么应纳税所得额=500 - 400 - 20 = 80万元，再根据适用的企业所得税税率计算应纳税额。

其他税种

房产税：如果物业公司拥有房产，从价计征的房产税以房产原值一次减除10% - 30%后的余值为计税基数，税率为1.2%；从租计征的房产税以房产租金收入为计税基数，税率为12%。

城镇土地使用税：以实际占用的土地面积为计税基数，按照规定的税额计算缴纳，不同地区的税额标准有所不同。

物业公司交税的基数根据不同的税种有不同的规定，准确把握这些交税基数，对于物业公司合理规划税务、降低税务风险具有重要意义。